A Holding Imobiliária é um recurso de Planejamento Patrimonial que pode garantir economia tributária significativa. Entretanto, é preciso se atentar aos requisitos para que a empresa possa se enquadrar. Compreenda.
A economia tributária é um dos principais pilares do Planejamento Patrimonial. Para quem possui patrimônio reunido numa Holding Imobiliária, é indispensável selecionar o regime e a forma de tributação mais adequados e menos onerosos. Tão importante quanto isso é assegurar que a empresa cumpra todos os requisitos determinados para seu enquadramento tributário.
Felipe Pedroso, especialista na área tributária na Bicalho Consultoria Legal, explica a seguir os principais aspectos sobre a tributação nas Holdings, na compra e venda de imóveis. Confira.
O que é uma Holding Imobiliária?
As Holding Patrimoniais consistem em empresas que controlam um grupo econômico e podem atuar como titulares de bens imóveis, bens móveis e participações societárias. Trata-se de uma das ferramentas mais completas de Planejamento Patrimonial, já que cobre todas as suas principais demandas. Ou seja, a proteção de bens, o planejamento sucessório e a economia tributária.
Uma Holding Imobiliária é, na verdade, uma Holding Patrimonial focada em compra e venda de imóveis. É possível gerar economia tributária significativa ao optar por ela. Entretanto, para isso, é preciso elaborar um planejamento tributário eficiente. Por mais que a compra e venda de imóveis seja uma operação recorrente nas Holdings Patrimoniais, nem sempre a escolha da forma de tributação está alinhada com a legislação consolidada sobre o tema. Entenda a seguir.
Qual a relação dos regimes tributários com a Holding Imobiliária?
Um dos principais aspectos de um bom Planejamento Tributário é a escolha do regime tributário. Para aqueles que pretendem consolidar uma Holding Imobiliária no Brasil, é preciso conhecer os regimes disponíveis e seus requisitos. São eles:
- Simples Nacional: regime mais simplificado, otimizado e menos oneroso voltado para microempresas com receita bruta anual de até R$ 360 mil, empresas de pequeno porte com receita bruta anual de até R$ 4,8 milhões e Microempreendedores Individuais (MEIs).
- Lucro Presumido: regime em que presume-se a receita bruta da pessoa jurídica, bem como demais receitas que sejam sujeitas à tributação. A base de cálculo é pré-fixada e pode variar de acordo com a atividade da empresa.
- Lucro Real: regime baseado no faturamento mensal ou trimestral da empresa. A tributação incide apenas sobre o lucro líquido obtido durante o período de apuração.
A lei não permite que uma Holding Imobiliária (e Holdings Patrimoniais em geral) se enquadrem no Simples Nacional. Podem optar pelos demais regimes, entretanto, avaliar a pertinência de optar pelo regime de Lucro Real requer uma análise abrangente sobre todos os aspectos e particularidades da empresa. Por esse motivo, este artigo analisa a tributação da Holding Imobiliária considerando o regime de Lucro Presumido.
Quais as formas de tributação na Holding Imobiliária?
Receita Operacional (Estoque)
Na tributação da Holding Imobiliária como Receita Operacional, como a carga tributária incide sobre sobre ativos considerados como estoques, torna-se mais favorável, com uma alíquota aproximada de 6,73% sobre a venda. É uma alíquota bastante atrativa e pode gerar um bom retorno para a empresa em termos de economia tributária.
Para usufruir deste benefício tributário, é preciso atender a algumas condições:
- a empresa precisa possuir uma receita operacional vinculada à atividade econômica;
- o imóvel deve ser classificado contabilmente como estoque (compra e venda de imóveis) em sua aquisição, e deve constar no contrato da empresa;
- o imóvel deve ser adquirido com objetivo de revenda;
- o imóvel não pode ser utilizado para atender às atividades operacionais da empresa, nos casos em que as possuir.
Sobre o último item, vale citar que é normal que empresas possuam atividades que fujam totalmente do escopo de uma Holding. Entretanto, há quem use os imóveis da Holding Imobiliária para comportar atividades operacionais. Essa prática não é permitida e utilizá-la significa não ter direito a optar pela tributação em questão.
Sobre esse tema, a única ressalva recai sobre a alocação dos imóveis. A Receita Federal emitiu a Solução de Consulta COSIT nº 7/2021, na qual estabelece que empresas que locam imóveis, posteriormente, podem vender esses imóveis como “estoque” / “compra e venda” e usufruir desta forma de tributação. A condição é que conste no objeto social a atividade de locação de bens próprios e que os imóveis não tenham sido utilizados na operação da própria empresa.
Ganhos de Capital (ativo imobilizado)
Empresários proprietários de Holdings em geral não costumam optar por classificar imóveis como “ativo imobilizado” de sua empresa, porque, normalmente, essa escolha gera um custo tributário maior. A tributação é de, aproximadamente, 34% sobre a diferença positiva da venda, menos o valor contábil do bem imóvel.
Por ser classificado como ativo imobilizado, o valor contábil do imóvel será depreciado conforme as regras estabelecidas para bens imóveis. Desta forma, este valor pode diminuir significativamente e levar ao consequente aumento da diferença. Portanto, ao analisar a melhor opção tributária é preciso levar em consideração todos estes fatores e particularidades, para que tanto a tributação quanto o risco tributário sejam mínimos.
A Receita Federal vem investindo muito em fiscalização e notificando empresas que se configuram como Holding Imobiliária. Caso a empresa não atenda aos requisitos da tributação por receita operacional, a empresa será autuada e sofrerá com penalidades cabíveis e prejuízos.
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