O contrato de locação em Shopping Center possui peculiaridades e pode gerar dúvidas por conta de algumas cláusulas controversas. Saiba mais.
Está considerando fortemente investir em franquia e deseja abrir sua unidade franqueada em um Shopping Center? O contrato de locação em Shopping Center tem muitos aspectos similares aos de contratos de locação de estabelecimentos não-residenciais. Entretanto, apresenta algumas particularidades que merecem a sua atenção.
A seguir conheça os principais aspectos, custos e as cláusulas desse tipo de contrato que mais geram dúvidas em pretensos locatários. Você vai conferir também quais são as vantagens de abrir loja em Shopping Center, os impactos da pandemia no setor e, principalmente, aspectos importantes sobre renegociação contratual.
Veja os pontos positivos de abrir loja em Shopping Center
O contrato de locação em Shopping Center geralmente é rígido e não oferece muita abertura para negociações. Entretanto, investir em uma unidade de Shopping Center possui enormes vantagens.
A ideia de um Shopping Center é reunir, em um só local cômodo, agradável e seguro, uma variada gama de serviços e produtos. Com isso, atrai consumidores diariamente e os estimula a comprar. As lojas, em geral, são todas voltadas para os corredores e não há saídas para a rua. Até mesmo a disposição dos acessos entre um andar e outro estimulam a circulação de consumidores dentro do empreendimento.
Os Shopping Centers são, inegavelmente, alguns dos centros comerciais mais importantes da atualidade.
Conheça aspectos do contrato de locação
A maioria dos estudiosos que abordam o tema do contrato de locação em Shopping Center entende que esse contrato configura um contrato típico, delimitado de acordo com a lei. Entretanto, vale ressaltar que a Lei de Locação de Imóveis Urbanos (Lei 8.245 de 1991) assegura que, “nas relações entre lojistas e empreendedores de Shopping Center, prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos e as disposições procedimentais previstas nesta lei”. É, inclusive, comum que condições próprias, definidas pelas partes, não dispostas na lei, prevaleçam em contratos de locação em Shopping Center.
Veja os 5 custos mais comuns dos lojistas em Shopping Center
1. Preço de locação
O preço de locação de uma unidade é determinado pelo valor do metro quadrado na região em que o empreendimento está localizado.
2. Aluguel mínimo ou fixo
O valor do aluguel de uma unidade de Shopping Center geralmente pode ou não ser baseado em seu faturamento. Nos casos em que o aluguel não é fixo, fica estabelecido um aluguel mínimo a ser pago quando houver baixa no faturamento.
3. Aluguel percentual
O aluguel percentual consiste no pagamento de aluguel com base no faturamento da unidade. Quando ele é praticado, o lojista deve permitir que o empreendedor do Shopping Center fiscalize suas contas periodicamente, desde que sua atividade não seja prejudicada. Em casos em que o aluguel percentual não for praticado, não há necessidade de fiscalização.
4. Aluguéis em dobro em meses específicos
É comum que, em épocas de datas comemorativas, os empreendedores de Shopping Centers imponham o pagamento do aluguel em dobro. Essa prática é muito comum no mês de dezembro, em que acontece o Natal, a data comercial mais importante do ano. A legislação não proíbe essa cobrança.
5. Fundos de promoção
Os fundos de promoção são geridos pela Associação de Lojistas, que existe para promover o engajamento entre lojistas. Ao alugar uma unidade do Shopping Center, geralmente é estabelecida no contrato a responsabilidade do locatário de fazer parte e atuar nessa associação. Os fundos de promoção geridos por ela são destinados a despesas com a imagem e propaganda do Shopping Center.
Atente-se a 7 cláusulas controversas em contrato de locação em Shopping Center
1. Cláusula de res sperata
“Res sperata” vem do latim e significa “coisa esperada”. Essa cláusula se refere ao pagamento de um valor ao aderir ao contrato. O preço cobrado se refere à infraestrutura e garantia de fluxo de consumidores que são asseguradas ao lojista ao fazer o investimento na unidade de Shopping Center.
2. Renovação contratual
Especificamente quando se trata de contrato de locação em Shopping Center, o locador não pode recusar o desejo do lojista de renovação contratual. Se trata de uma cláusula válida.
3. Proibição de cessão
O lojista possui direito de ceder a unidade a um terceiro. Cláusulas proibindo cessão são inválidas, já que, neste quesito, o contrato de locação não difere de outras locações não-residenciais.
4. Imutabilidade do ramo comercial
Todo Shopping Center passa por um planejamento e estruturação do complexo de lojas, o tenant mix. Para não impactar esse aspecto negativamente, o lojista não pode alterar o ramo de sua atividade comercial. Trata-se de uma cláusula válida.
5. Abertura de loja próxima à outra de mesmo ramo
Tem sido considerada válida a cláusula que proíbe um lojista de abrir, a uma certa distância dentro do shopping, uma loja que seja do mesmo ramo de atividade de outra unidade. A razão disso é também preservar o tenant mix.
6. Abertura de loja de mesmo ramo próxima ao Shopping Center
É válida a cláusula que proíbe o lojista de abrir loja do mesmo ramo de atividade de sua unidade dentro de certa distância do Shopping Center. O objetivo é evitar o desvio da clientela.
7. Majorações progressivas
É proibido por lei que o empreendedor do Shopping Center faça aumentos progressivos de qualquer forma ao longo do período de locação. O reajuste deve ser anual, e o primeiro aluguel deve ser tomado como base. Se um lojista estiver pagando aluguéis majorados, tem o direito de reaver os valores pagos acionando a justiça.
Saiba mais sobre os impactos da pandemia e aspectos da Revisão Contratual
Os primeiros impactos da pandemia de Novo Coronavírus no Brasil, em março de 2020, tornaram necessárias as medidas de isolamento e distanciamento social, que objetivam combater a rápida disseminação da COVID-19. Nesse contexto, Shopping Centers precisaram fechar as portas por meses consecutivos, assim como determinado por decretos.
A partir do segundo semestre de 2020, um movimento de flexibilização do isolamento social aconteceu. Após negociações, esses estabelecimentos começaram a reabrir com restrições de horário, capacidade e medidas de proteção (uso de máscara facial, álcool em gel para higienizar as mãos, aferição da temperatura ao entrar no shopping, etc) .
O resultado foi que, muitos lojistas decidiram por encerrar seu empreendimento e fechar as portas, e o setor começou a acumular perdas. Entretanto, aqueles que pretendiam manter o investimento buscaram a renegociação de contratos comerciais em função da pandemia de Coronavírus.
A revisão contratual só acontece de forma excepcional e limitada. A Teoria da Imprevisão, que se aplica nesses casos raros, dita que o contrato é válido dentro das mesmas condições existentes no momento de sua celebração. Porém, se ocorrerem fatos imprevisíveis que provoquem um desequilíbrio e criem mais onerosidade para uma das partes, deve-se praticar a renegociação dos termos do contrato.
A pandemia de Novo Coronavírus, sem dúvidas, se enquadra como uma força maior e imprevisível que permite a aplicação da renegociação de contrato de locação em Shopping Center. Foi, inclusive, decretado estado de calamidade pública em todo o território nacional até, pelo menos, 31 de dezembro de 2020.
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